664022, г.Иркутск, ул. Седова, 38/1, оф.401

Налог с продажи дома и земли

Пятница в мае — это как ваза с конфетами для ребёнка.
Такая же многообещающая. 🍭

И, конечно, нас и наших клиентов не обходят стороной дела житейские.

Поэтому давайте хотя бы по пятницам в соцсетях будем отходить от тем для юридических лиц и посвящать время освещению тем личных.

Открываем старый добрый #ВопросОтвет_ВСКонсалт
У кого что наболело? ⠀
Итак, вопрос:

Какие налоги нужно заплатить при продаже дома и земельного участка?
Земельный участок и дом получен по завещанию после смерти владельца в 2009-м году.
На месте старого дома построен новый, зарегистрирован в апреле 2016 года.

Отвечает управляющий партнер ВС Консалт Олег Кривозубов.

60735525_1298829956933701_191140952503484416_n

По общему правилу, при продаже объектов недвижимости, с вырученной суммы гражданам необходимо заплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%. При этом закон устанавливает возможность освобождения от уплаты налога. Она наступает, если проданное имущество находилось в собственности гражданина не менее трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее установленного минимального срока (в отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016), который, по общему правилу, составляет 5 лет.
В нашей ситуации гражданином продаются два объекта недвижимого имущества – земельный участок и дом.
Рассмотрим порядок уплаты налога в отношении продажи каждого из объектов.
Право собственности на земельный участок возникло у гражданина в 2009г. в результате наследования по завещанию. Согласно п.3 ст.217.1 Налогового Кодекса РФ предельный срок нахождения такого имущества в собственности, по истечении которого гражданин при его продаже освобождается от уплаты налога, составляет три года. Таким образом, по состоянию на настоящий момент, данный срок истек и никаких налогов с продажи этого земельного участка гражданину платить не нужно.
Право собственности на дом у гражданина возникло в 2016г. При этом для целей уплаты налога не имеет значения, что ранее на этом участке находился старый дом. Право собственности на новый объект недвижимости зарегистрировано в апреле 2016г., именно с этого момента начал течеть минимальный предельный срок владения имуществом. Согласно п.4 ст.217.1 Налогового Кодекса РФ в этом случае срок составляет пять лет. По состоянию на настоящий момент этот срок не истек, соответственно, с суммы дохода, полученного от продажи дома, гражданину необходимо будет уплатить налог по ставке 13%.
Сумма рассчитывается от стоимости дома, указанной в договоре купли-продажи.
При этом гражданин имеет право на налоговый вычет при продаже дома в размере 1 000 000 руб. (согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Это означает, что для определения налоговой базы, гражданин имеет право вычесть 1 000 000 руб. из суммы, полученной от продажи дома, и именно от этой конечной суммы будет рассчитан налог. Закон предоставляет гражданину и иную, альтернативную возможность уменьшить сумму налога. Гражданин вправе вместо заявления такого вычета уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных со строительством дома. Таким образом, перед тем как сделать выбор (заявить вычет или сумму затрат), гражданину необходимо посчитать сумму произведенных им расходов на строительство и проверить, может ли он подтвердить их документами (договоры, сметы, платежные поручения и т.д.). Если сумма таких подтвержденных затрат составит более 1 000 000 руб., то гражданину в этом случае будет выгоднее уменьшить сумму доходов на стоимость затрат, а не на размер вычета. Если же сумма затрат не превысит 1 000 000 руб., то выгоднее и проще заявить налоговый вычет.
При этом хотелось бы предостеречь гражданина от желания необоснованно занизить сумму продажи дома в целях уклонения от уплаты налога. В настоящее время государство исходит из того, что обычная цена продажи недвижимого имущества не должна быть ниже его кадастровой стоимости. Если сумма продажи, указанная в договоре купли-продажи, будет меньше, чем кадастровая стоимость дома по состоянию на 1 января 2019г., умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то налоговая инспекция для расчета НДФЛ примет доходы от продажи дома равными кадастровой стоимости дома, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Это положение введено в законе именно в целях борьбы с неоправданным занижением сумм продаж объектов недвижимости с целью уклонения от уплаты налога. Если же кадастровая стоимость в отношении продаваемого дома не установлено, то сумма налога будет рассчитываться из суммы продажи, указанной в договоре.
Таким образом, в отношении доходов от продажи дома гражданину необходимо будет подать налоговую декларацию не позднее 30 апреля 2019г. (п.1 ст.229 Налогового Кодекса РФ) и уплатить налог по ставке 13% от полученного дохода не позднее 15 июля 2019г. (п.4 ст.228 Налогового Кодекса РФ) за минусом либо налогового вычета, либо расходов на строительство дома.